相続登記（相続による不動産の名義変更）に関するご相談は，豊島区の司法書士 池袋東口司法書士事務所へ

わが国の法律では，人が亡くなると，その方（被相続人）が有していた一切の財産・債務については，法定相続人の方が法定相続分に応じて，承継することになります。これを法律用語で相続が開始するといいます。＞＞法定相続人とは？

そして，相続が開始したことにより，亡くなった方（被相続人）が所有していた土地や建物，マンションなどの不動産の登記上の名義を，相続人の方の名義に変更する必要があります。この相続による不動産の名義変更手続のことを，一般に「相続登記」といいます。

本ページでは，相続登記の手続について，以下の項目に沿って記載しています。

• なぜ相続登記をする必要があるのか？
• 相続登記を司法書士に依頼するメリット
• 当事務所にご依頼いただく場合の手続の流れ
• ご依頼いただいた場合の報酬
• 相続登記に必要な書類について
• 相続登記によくある質問

なぜ相続登記をする必要があるのか？

では，相続が発生した場合に，対象の不動産について，なぜ相続登記（名義変更）をする必要があるのでしょうか。

これまで，相続登記には，「いつまでに登記をしなければならない」といった期限はなく，また登記をしないことによる罰則等も特にありませんでした。
しかし，令和６年４月１日より，「相続登記申請義務化制度」が開始したことにより，相続・遺贈によって不動産の所有権を取得した相続人は，自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に，相続登記を申請することが義務になりました。正当な理由がなく，この義務を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。

また，相続登記をせずに亡くなった方の名義のままにしておくと，後に様々な不利益（デメリット）が発生するリスクがあります。 下記にその一例を挙げます。

相続した土地や建物等の不動産を売却するには，その前提として相続登記を行い，名義を相続人の方の名義に変えておく必要があります。※相続した不動産を誰かに貸す場合も同様です。

不動産を担保に入れる場合，その不動産に抵当権や根抵当権等の設定登記をすることになるため，この場合でも前提として相続の登記をして，相続人の方の名義に変えておく必要があります。

相続人の間で，特定の相続人の方が不動産を相続することで話し合いがついていたとしても，その方名義の相続の登記をしていなければ，公にはその方は所有者ではないため，権利者として不完全な状態です。

たとえば，一部の相続人に対して強制執行（差押え）が可能な債権を有する第三者がいるなどして，その第三者により法定相続分に基づく相続の登記がなされ（債権者代位），さらにその相続人の持分に対して差押えなどがされた場合，不動産を承継することになった上記相続人の方は，その第三者に対して自身が所有権の全体について相続したことを対抗することはできません（最判昭和４６年１月２６日民集第２５巻１号９０頁）。

また，知らない間に一部の相続人により法定相続分による相続の登記がなされ，その相続人が自己の持分のみを第三者に譲渡し，第三者名義の登記まで経ていた場合も，上記と同様の結論になります。

相続の登記をせずにいる間に，相続人のうち一部の方が亡くなってしまうと，いざ登記をする際に，亡くなった相続人の相続人の方々に手続に協力していただくことになり，当初よりも手続が複雑になってしまいます。

亡くなった方の不動産を特定の相続人の方の名義に変える場合には，一般的には遺産分割協議書等を作成することになりますが，これには相続人の方全員に同意をしていただき，署名と実印による押印をしていただく必要があるため，相続人の方が亡くなっていると，その方の相続人の方々に署名や押印等の協力をいただくことになります。

何代にもわたってそのような状況が続くと，相続人の数も膨大となり，ほとんど面識のない方から協力を得ることにもなりかねず，また，必ずしも協力が得られるとは限らないため，思うように手続が進まない可能性も十分に考えられます。実際に，何世代にもわたって相続登記をせずに放っておいたために，相続人が数十人になってしまっていたケースもありました。

そうすると，いざ相続不動産を処分（売却や担保の設定）しようにも，スムーズに手続を進められなかったり，何より権利関係が複雑になることによって，無用な親族間の争いを招く恐れもあります。このようなことを避けるためにも，早い段階で相続の登記手続をされることをお勧めいたします。